Taxe foncière et bail commercial : obligations, répartition et enjeux en 2025 #

Calcul de la taxe foncière appliquée aux locaux commerciaux #

Le calcul de la taxe foncière applicable aux biens placés sous bail commercial repose essentiellement sur la valeur locative cadastrale. Cette donnée reflète le loyer théorique annuel que pourrait générer le local s’il était librement loué sur le marché. Ainsi, la base imposable évolue chaque année selon :

• La valeur locative cadastrale, évaluée à partir des transactions récentes constatées sur le marché local, actualisée chaque année et susceptible de fluctuer en fonction des indices des loyers commerciaux
• Le coefficient de revalorisation défini annuellement lors du vote de la loi de finances ; en 2024, ce coefficient avait bondi de 7,1%, impact direct du contexte inflationniste
• Le taux d’imposition, fixé indépendamment par chaque collectivité territoriale (communes, EPCI)

À retenir, depuis plusieurs années, la base imposable pour les propriétés bâties bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50%. Concrètement, le calcul s’opère donc sur la moitié de la valeur locative, tandis que pour les terrains et propriétés non bâties, l’abattement s’établit à seulement 20%. Ce dispositif vise à soutenir l’investissement immobilier tout en assurant un rendement fiscal local prévisible.

La réforme de la valeur locative des locaux professionnels, déployée par la Direction générale des finances publiques depuis 2017, a instauré des grilles actualisées et sectorisées par ville et par usage (commerce, bureaux, entrepôt). Cette transformation s’est substantiellement répercutée sur la facture fiscale des commerçants en Île-de-France comme en province, révélant parfois des écarts de plus de 20% d’une commune à l’autre. Le cas emblématique du centre commercial La Part-Dieu à Lyon, dont la valeur locative corrigée sur la période 2022-2024 a provoqué une hausse de plus de 15% de la taxe pour nombre de commerces, illustre bien ces divergences locales.

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• Base imposable = Valeur locative cadastrale × abattement (50% ou 20%)
• Taxe foncière = Base imposable × taux voté par la collectivité

C’est pourquoi il convient de se référer chaque année aux avis de taxe foncière transmis par la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP), où figurent toutes les valeurs de référence, corrections récentes et abattements dont bénéficie un lot ou un immeuble donné.

Rôle du propriétaire bailleur et principe légal de paiement #

Le paiement de la taxe foncière incombe, en principe et de façon légale, au propriétaire du bien, qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société foncière telle que Klépierre ou Unibail-Rodamco-Westfield, acteurs majeurs des centres commerciaux en France et en Europe. Les fondements juridiques de cet impôt reposent sur le Code général des impôts et sur les textes budgétaires annuels.

• La charge fiscale est une ressource essentielle pour les collectivités locales : en 2024, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) a rapporté plus de 32 milliards d’euros aux communes et intercommunalités françaises
• L’intention originelle : permettre aux municipalités de financer leurs politiques publiques, services urbains et investissements structurants à travers un impôt assis sur la détention d’actifs immobiliers
• Le redevable légal, désigné à l’article 1380 du CGI, reste donc le propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition

Il existe cependant une exception notable dans le cas de certains baux à construction ou baux emphytéotiques, où le locataire acquiert une quasi propriété et supporte l’ensemble des charges, y compris la taxe foncière. Mais pour la majeure partie des baux commerciaux classiques, l’obligation initiale est claire : la facture est adressée directement au propriétaire par les services de la DGFIP ou des organismes locaux.

Mécanismes de refacturation au preneur : conditions et limites #

Il s’avère pourtant que dans la pratique, la taxe foncière fait l’objet de fréquentes refacturations du bailleur vers le locataire. Cette « tradition française » a longtemps permis aux investisseurs et foncières (notamment des groupes comme Altarea ou Mercialys) de garantir un rendement net de charges, au détriment parfois de la trésorerie des commerçants indépendants. Toutefois, la loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite loi Pinel, a restreint la liberté contractuelle sur cette question.

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• Depuis 2014, les parties ne peuvent plus transférer l’intégralité des impôts et taxes au locataire : les charges transférées doivent être précisément listées et justifiées (inventaire obligatoirement annexé au bail)
• Conformément à l’article L145-40-2 du Code de commerce, seules certaines taxes (notamment la taxe foncière et ses taxes additionnelles) ainsi que celles induites par l’usage direct du local peuvent être refacturées
• La contribution économique territoriale (CET) demeure à la charge du locataire, mais la taxe foncière doit être inscrite expressément dans le bail pour tout transfert de charge

Depuis 2015, les tribunaux administratifs, tels que le Tribunal de Commerce de Paris, ont régulièrement débouté les bailleurs qui tentaient de faire supporter des taxes non listées ou non prévues au contrat aux commerçants preneurs, arguant d’abus contractuel. À ce titre, La Fédération des Acteurs du Commerce dans les Territoires (FACT) recommande aux enseignes nationales signataires de baux commerciaux de sécuriser systématiquement l’origine et la justification de chaque charge refacturée.

Il subsiste un risque de contentieux, notamment pour les baux conclus avant la loi Pinel, ou lorsque les clauses de refacturation sont mal rédigées, ambiguës ou en contradiction avec les textes récents. En 2023, plus de 1500 procédures engagées devant les juridictions spécialisées concernaient exclusivement la part de taxe foncière répercutée à tort.

Spécificités liées au bail commercial : attention aux mentions contractuelles #

L’attention portée à la rédaction du bail commercial se révèle déterminante, surtout face à l’évolution du cadre légal. Depuis la mise en œuvre de la loi Pinel et de son décret d’application du 3 novembre 2014, les clauses de répartition des charges ne sont valables que si elles sont rédigées avec précision, clarté et respectent la hiérarchie des textes.

• Sécuriser le transfert de la taxe foncière exige de viser explicitement cette taxe dans la clause, en la distinguant d’autres impôts corrélés (taxe sur les bureaux en Île-de-France, taxe d’enlèvement des ordures ménagères, etc.)
• Éviter les formulations globales et imprécises du type : « toutes taxes, charges ou impôts afférents à la propriété ou à l’usage du local seront à la charge du preneur ». Une telle clause, désormais non conforme, peut être déclarée nulle par un juge
• L’obligation contractuelle d’établir un inventaire exhaustif des charges et taxes transférées, annexé au bail, conditionne la validité de la refacturation annuelle

Il est essentiel de distinguer entre les baux conclus avant le 18 juin 2014 (pour lesquels la jurisprudence admet encore une certaine souplesse sous réserve de la bonne foi contractuelle) et ceux signés après, strictement soumis à la nouvelle réglementation. D’après CMS Francis Lefebvre Avocats, un bail commercial antérieur peut prévoir des clauses globales, mais une renégociation devient recommandée en cas de reconduction ou d’ajout d’avenant, pour intégrer les nouvelles obligations issues des codes du commerce et des impôts.

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• En cas de litige ou de doute, la consultation d’un avocat spécialisé en immobilier commercial à Paris, Marseille ou Toulouse reste la meilleure garantie pour défendre ses intérêts au contentieux, comme lors de la négociation initiale.

Conséquences pour la gestion du local et stratégies pour bailleur comme locataire #

La ventilation précise des charges fiscales, en particulier la taxe foncière, impacte sensiblement :

• La rentabilité des actifs pour les sociétés d’investissement immobilier cotées telles que Gecina ou Icade qui visent un rendement net supérieur à 5%
• La prévisibilité budgétaire pour commerçants ou groupes comme Carrefour Proximité ou Galeries Lafayette, parfois confrontés à une hausse non anticipée des charges récupérables

En période de hausse des taux d’imposition (« effet ciseau » constaté entre 2023 et 2025, où le taux communal moyen est passé de 42,8% à 45,1% selon la DGFIP), nous recommandons :

• De toujours intégrer la clause de négociation sur la répartition de la taxe foncière dans la phase préparatoire des nouveaux baux commerciaux ou lors du renouvellement
• D’anticiper la possibilité de répercussion de la taxe sur le loyer annuel ou sur les provisions pour charges, selon la trésorerie du locataire
• D’engager chaque année (1er trimestre idéalement) une vérification des avis d’imposition pour ajuster les provisions et éviter les rattrapages rétroactifs
• À destination des bailleurs : veiller à aligner la rédaction contractuelle sur les modèles-types recommandés par la Chambre Nationale des Propriétaires ou le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC)
• Pour les locataires : mobiliser l’aide d’un conseil ou d’un expert-comptable pour vérifier la conformité des sommes refacturées

L’anticipation et la transparence constituent les meilleurs remparts contre les contentieux qui perdurent plusieurs années. Dans la pratique, le succès d’une négociation équitable dépend de l’information complète du preneur sur le régime fiscal applicable au local, dès la première proposition de bail.

Régimes d’exonération et situations particulières autour de la taxe foncière #

Certaines situations permettent d’alléger ou de supprimer temporairement la taxe foncière sur les locaux à usage commercial. Les principaux dispositifs d’exonération concernent :

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• Les constructions neuves, bénéficiant d’une exonération automatique pendant 2 ans pour toute demande de permis déposée après le 1er janvier 2023
• Les travaux de réhabilitation lourde ou de transformation énergétique, qui ouvrent droit à une exonération partielle ou totale sur décision du conseil municipal
• Les commerces implantés dans des quartiers prioritaires de la Politique de la Ville (QPV) : depuis 2024, la taxe foncière y est minorée de 30% à 50% selon la typologie et la durée d’implantation
• Les baux à usage universitaire ou affectés à certaines activités sociales ou sanitaires, parfois exonérés par vote délibéré local

Nous recommandons de surveiller chaque année les délibérations des collectivités locales pour bénéficier d’exonérations additionnelles votées au niveau communal, à la faveur de plans de revitalisation du commerce en centre-ville, tels que le Plan Action Coeur de Ville lancé par le Ministère de l’Économie en 2022.

Les démarches d’obtention nécessitent le dépôt d’un dossier auprès du centre des finances publiques dont dépend le local, dans un délai maximal de 90 jours après l’achèvement des travaux ou la signature du bail comportant la condition justificative.