Loyers impayés en bail commercial : comment réagir efficacement ? #

Le commandement de payer : première étape obligatoire en cas d’impayé #

Lorsque survient un premier impayé sur un bail commercial, le réflexe du bailleur doit toujours passer par l’envoi d’un commandement de payer par huissier de justice. Cette procédure, incontournable depuis la réforme du Code de commerce à l’article L. 145-41, concerne tout contrat en cours, qu’il émane d’un acteur du secteur immobilier comme BNP Paribas Real Estate ou d’un particulier.

• Le commandement indique précisément les loyers impayés, les périodes concernées, ainsi qu’un délai de régularisation d’un mois, rappelant explicitement la menace de résiliation prévue à la clause résolutoire.
• Obligatoire sur tous les locaux commerciaux, il protège autant l’investisseur institutionnel que le simple propriétaire indépendant, car il balise la suite des procédures contentieuses.
• Sans ce document officiel délivré par un huissier, le bailleur ne peut pas initier de rupture du bail ni solliciter l’expulsion du locataire devant le tribunal judiciaire ou le tribunal de commerce.

En 2024, la Chambre Nationale des Commissaires de Justice a recensé une augmentation de 11% des procédures de commandement de payer sur les baux commerciaux après la pandémie, démontrant l’acuité de cette étape pour sécuriser les créances et fixer le point de départ légal des actions futures.

Clause résolutoire du bail commercial : levier juridique pour le propriétaire #

Une grande majorité des baux commerciaux, signés chez des notaires comme Kardynal Notaires à Lille ou dans les réseaux Foncia et Orpi, comportent une clause résolutoire. C’est le ressort juridique principal pour activer la résiliation automatique du contrat après un impayé.

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• Ce mécanisme stipule que si le locataire ne règle pas le loyer dans le mois suivant le commandement, le bail peut être immédiatement résilié sans autre formalité.
• Le bailleur détient alors le droit de lancer la demande d’expulsion, via un recours judiciaire.
• En 2022, plus de 6.700 mesures d’expulsion ont été prononcées sur des baux commerciaux en Île-de-France, majoritairement à la suite d’un impayé non régularisé après commandement.

La jurisprudence rendue par la Cour de cassation en novembre 2023 a confirmé l’automaticité de la clause résolutoire, à condition que la procédure initiale ait été strictement respectée, soulignant l’importance de la précision des montants réclamés. Un oubli ou une estimation globale des sommes suffit à annuler la procédure pour le propriétaire.

Négociation et mise en demeure : phase de dialogue avant la justice #

Nous savons que la rigidité d’une procédure peut être contre-productive face à certains locataires en difficulté mais de bonne foi. Avant de saisir un tribunal, l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée, voire d’un échéancier proposé par voie électronique, peut permettre de limiter les tensions ou d’amorcer une solution amiable.

• La mise en demeure écrite, datée et argumentée, reste un document clé à conserver dans le dossier, attestant de la volonté de dialogue du bailleur.
• Des outils de médiation spécialisés, comme ceux proposés par CCI France (Chambres de Commerce et d’Industrie), sont sollicités dans plus de 24% des litiges pour trouver une issue provisoire et éviter la judiciarisation du dossier.
• La société BFM Développement, spécialisée en résolution de conflits commerciaux, a enregistré un taux de résolution amiable supérieur à 42% en 2023 sur dossiers de loyers impayés accompagnés d’une phase de dialogue structurée.

Pour la gestion d’un parc de centres commerciaux comme Unibail-Rodamco-Westfield, ces phases de négociation sont systématisées pour anticiper l’encombrement des juridictions et préserver la réputation des enseignes locataires, qu’il s’agisse de grands groupes ou de PME locales.

Procédure judiciaire en cas de persistance du défaut de paiement #

Si le preneur n’a pas apuré sa dette dans le délai d’un mois après le commandement de payer, la seule issue possible reste la saisine du tribunal compétent. Selon la nature du litige et la qualité des parties, il s’agira du tribunal judiciaire (litige civil) ou du tribunal de commerce (si les deux acteurs sont des commerçants).

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• Le juge vérifie systématiquement que la procédure pré-contentieuse a été respectée, dont l’envoi du commandement et l’existence d’une clause résolutoire valide.
• Pendant l’audience, il appartient au bailleur d’apporter un dossier complet comportant le bail d’origine, l’intégralité des preuves d’impayés (relevés bancaires, lettres de relance) et toutes les correspondances échangées lors de la phase amiable.
• À la suite du jugement, si la résolution du bail est prononcée, l’expulsion devient légalement possible. En 2023, on recense près de 1.500 décisions favorables aux bailleurs dans des agglomérations comme Marseille, Nice ou Strasbourg, selon les données du Ministère de la Justice.

Certains tribunaux, comme le Tribunal judiciaire de Lille, organisent des audiences de traitement accéléré pour gérer l’augmentation annuelle des contentieux commerciaux liée à la fragilité de certains secteurs, à l’instar de la restauration rapide depuis la crise sanitaire.

Conséquences pour le locataire en situation de loyers impayés #

Lorsque la dette de loyer n’est pas soldée et si la décision de justice va dans le sens du bailleur, le locataire-exploitant d’un commerce, d’une salle de sport comme Fitness Park ou d’un salon de coiffure comme ceux du groupe Provalliance, s’expose à plusieurs conséquences préoccupantes :

• Expulsion du local et cessation immédiate de toute activité sur place
• Obligation de régler la dette locative, avec possibilité de mise en œuvre de saisies sur compte bancaire ou saisies-attribution, confiée à des entreprises d’huissiers réputées telles que Leroux Huissiers
• Dégradation de son historique bancaire et signalement auprès des centrales de risques commerciales, rendant complexe l’accès à un nouveau local ou à un financement bancaire
• Baisse de la côte de confiance auprès des réseaux de franchises et enseignes partenaires

La Banque de France et l’observatoire du commerce ont révélé que plus de 21% des entreprises locataires ayant subi une expulsion pour impayé en 2022 ont ensuite déclaré une cessation d’activité sous 18 mois, chiffre soulignant la sévérité de cette sanction dans l’écosystème commercial hexagonal.

Particularités du litige sur le loyer commercial : pièges à éviter #

La spécificité du bail commercial, régie par le Code de commerce, exige une extrême vigilance quant à la rédaction des actes, au respect des délais et à l’accumulation des preuves. Les contentieux mettant en cause la société Klésia Immobilier ou des enseignes de prêt-à-porter comme Zara France montrent la nécessité :

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• De délivrer un commandement parfaitement conforme, énumérant détaillement les sommes, les périodes et les annexes justificatives, sous peine de nullité de procédure
• De conserver tous les échanges préalables (emails, SMS, lettres AR, comptes-rendus de réunion) qui permettent de tracer le déroulement de la gestion de l’impayé
• D’actualiser régulièrement le dossier de preuves jusqu’à l’audience afin d’éviter toute contestation du locataire devant les juridictions compétentes

La jurisprudence a sanctionné à plusieurs reprises des bailleurs institutionnels comme Société Générale Immobilier ou Covivio pour absence de respect du formalisme, conduisant à la réintégration du preneur et à la perte de semaines ou de mois de loyers impayés, au détriment de la rentabilité du parc immobilier concerné.